Nos últimos anos o Brasil experimentou um crescimento considerável no setor da construção civil, com o aumento de investimento do governo, através de incentivos e programas sociais, ampliou o crédito imobiliário, os prazos de financiamento e a redução das taxas de juros. Na mesma proporção vieram as reclamações sobre a qualidade e o aparecimento de defeitos e falhas das construções, os chamados vícios ocultos. Sendo assim, o que são vícios ocultos, de quem é a responsabilidade sobre os danos do construtor ou do corretor, e qual o prazo para a pleitear a reparação?
Os vícios ocultos são aqueles que aparecem após um determinado tempo e não são perceptíveis no momento da entrega do imóvel, mas passado algum tempo surgem as rachaduras, infiltrações, vazamentos, entre outros. Neste sentido, o construtor e o empreiteiro são responsáveis pela construção de um imóvel. Sendo que o construtor é aquela pessoa física ou jurídica que constrói e o empreiteiro é aquele que faz obra de empreitada, repassando a um terceiro a responsabilidade da construção. Ambos tem a responsabilidade de realizar os serviços de modo satisfatório, sólido e seguro.
Já o corretor se caracteriza como uma pessoa física ou jurídica licenciada a intermediar negócios de compra e venda de imóveis ou de aluguéis. Ele será responsável por eventuais danos que vier a causar, ou seja, se o mesmo não prestar ao cliente/comprador todos os esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio tendo ciência de tais irregularidades, conforme estabelece o Parágrafo Único do Artigo 723 do Código Civil.
No que diz respeito ao prazo que o comprador do imóvel possui, o Artigo 618 do Código Civil prevê a responsabilidade do empreiteiro por 5 (cinco) anos, respondendo “pela solidez e segurança do trabalho”. Note-se que esse prazo estabelecido é de garantia. Caso queira ingressar com uma ação de rescisão do contrato, deverá obedecer ao prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, conforme estabelecido no parágrafo único do Artigo 618.
Por fim, vale lembrar que há precedentes em nossos Tribunais Superiores em relação ao prazo, os quais entendem que o prazo é de 10 (dez) anos para demandar em face do construtor (STJ, Recurso Especial nº 1.290.383-SE, 3ª Turma, Relator: Ministro Paulo de Tardo Sanseverino, data do julgamento: 11 de fevereiro de 2014). Portanto, é necessário sempre atenção ao surgimento dos vícios ocultos em imóveis, tendo em vista que existem prazos para exigir a reparação devida ou a rescisão contratual.
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