O sonho de ter um imóvel ou de construir a própria casa é objetivo de muitos brasileiros e ter o acesso, ou melhor dizendo, caminho para conquistar tão almejado sonho é facilitado pelas incorporadoras que possibilitam o parcelamento de forma direta, sem a presença de uma instituição financeira.
Essa modalidade de contratação é permitida pela Lei n° 9.514 de 1997, conhecida como Lei da Alienação Fiduciária. De forma resumida e bem simples: o consumidor, através de um contrato de adesão, firma o compromisso mensal como a fornecedora, incorporadora, de realizar os pagamentos do seu imóvel. Contudo, em contrapartida, a incorporadora registra a alienação fiduciária, ou seja, sua garantia na matrícula do imóvel o que irá permitir à ela a reintegração do imóvel em caso de inadimplemento.
E é com o inadimplemento que se inicia a grande dúvida de muitos consumidores. Infelizmente, arcar mensalmente com valores que são corrigidos por índice estabelecido em contrato e com as surpresas que aparecem no caminho não é demérito de ninguém e a busca por uma rescisão amigável é o melhor caminho.
Entretanto, muitas incorporadoras oferecem percentuais baixos para rescisão, impossibilitando de forma inicial a resolução do problema com o seu cliente. Importante ressaltar que as incorporadoras irão reintegrar o imóvel em sua carteira disponível à venda ao mercado novamente.
Como houve um grande aumento de negociações com este seguimento, ocorreu também o aumento de discussões jurídicas sobre o tema. Em uma ponta da disputa consumidores que gostariam que fosse aplicado o Código de Defesa do Consumidor e de outro lado as incorporadoras que pleiteavam a aplicação da Lei da Alienação Fiduciária.
Consequentemente, foi necessário a intervenção dos Tribunais Superiores, sendo que o Superior Tribunal de Justiça – STJ – suspendeu diante da tese de repercussão geral os processos que tinham essa disputa como objetivo principal.
O tema de n° 1.095 que tinha como tese jurídica: “Definição da tele alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alteração fiduciária em garantia” foi julgado da seguinte forma:
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."
Assim, todos que buscaram a rescisão sem estar constituído em mora, terá a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, legislação muito favorável ao consumidor. Entretanto, os que procuraram a rescisão após a constituição da mora, ou seja, consolidação da dívida, terão a aplicação da Lei da Alienação Fiduciária no seu caso.
Portanto, é de extrema importância a busca por um profissional especializado na área antes de tomar qualquer atitude ou ver a situação ficar irreversível.
Caio Augusto Baptistella Maia
OAB/SP n° 380.250
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